En bref : neuf producteurs se partagent les chiffres du marché immobilier français, et aucun ne mesure la même chose, sur le même territoire, au même rythme. Le plus rapide, l’Observatoire Crédit Logement/CSA, sort un taux moyen dans la première semaine qui suit la fin du mois ; le plus lent, le fichier des demandes de valeurs foncières, est mis à jour deux fois par an. Entre les deux, l’indice des prix des logements anciens du premier trimestre 2026 a été publié le 28 mai 2026, cinquante-huit jours après la clôture du trimestre, et l’Insee écrit lui-même que ces valeurs sont provisoires. Avant de citer un chiffre en rendez-vous, posez-lui trois questions : sur quel champ, arrêté quand, publié quand.
Vous allez me dire qu’aucun vendeur ne vous a jamais demandé d’où sortait votre chiffre. C’est vrai. Le mien non plus. La source ne se paie pas au rendez-vous d’estimation. Elle se paie six mois plus tard, quand le mandat traîne encore en portefeuille.
Un exemple, le mien. Au printemps 2022, les taux montaient, mes acquéreurs commençaient à ne plus passer en juin, et je continuais à rentrer des mandats sur les nombres de 2021, ma meilleure année : 47 ventes, 612 000 € de chiffre d’affaires. Je n’ai rien changé avant janvier 2023. Sept mois de retard, et le compte de 2023 s’est arrêté à 348 000 €, en recul de 43 % sur 2021, avec cinq mois sans rémunération pour moi. Il ne m’a pas manqué d’information : la production de crédit chutait déjà dans les publications mensuelles de la Banque de France, et je l’aurais lue si j’avais su où regarder et à quelle vitesse cette série bouge.
Ce guide range les producteurs de chiffres du secteur. Pour chacun : ce qu’il mesure exactement, sur quel territoire, à quel rythme il publie, combien de retard il porte, et ce que sa donnée ne dit pas. Je ne produis aucune de ces séries, je ne sais pas recalculer un indice corrigé des variations saisonnières et je ne jugerai pas de la représentativité d’un échantillon. En revanche, je sais ouvrir la bonne source devant une question donnée et dire à quel point elle est fraîche, parce que je m’en sers pour décider d’un barème ou d’une embauche.
Ce qu’on appelle une source de données du marché immobilier
Une source de données du marché immobilier est un organisme qui collecte des faits sur des logements et publie des indicateurs à partir de cette collecte. Le fait collecté commande tout le reste : un acte de vente enregistré, un avant-contrat signé, un dossier de prêt garanti, une annonce en ligne et une déclaration de promoteur ne racontent pas le même moment de l’opération, et ne peuvent donc pas produire le même chiffre.
Le secteur se répartit en cinq familles. Le notariat et l’Insee travaillent sur les actes signés. La direction générale des finances publiques diffuse les mutations telles que la publicité foncière les a enregistrées. Le financement revient à la Banque de France et à l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique suit le neuf et la construction. L’Ademe, l’ANIL et le réseau des observatoires locaux des loyers couvrent l’énergie et la location.
Quatre choses caractérisent chacune de ces sources, et il faut les quatre :
- la matière première : acte, avant-contrat, dossier de crédit, déclaration, annonce ;
- le champ : quels biens, quels territoires, quels vendeurs, avec les exclusions ;
- le rythme : mensuel, trimestriel, semestriel, annuel ;
- le décalage : le nombre de jours entre la fin de la période mesurée et la mise en ligne.
Deux objets se font passer pour des sources sans en être. Le baromètre d’annonces d’abord : les prix affichés sur un portail mesurent ce que des vendeurs demandent, quand votre travail consiste justement à réduire l’écart avec ce que des acquéreurs paient. L’estimateur automatique ensuite : un outil qui rend une valeur pour une adresse consomme des sources, il n’en produit aucune. La distinction se paie en rendez-vous, elle est développée dans la comparaison des familles de publications de prix.
Le paysage actuel s’est construit en trois temps : l’indice Notaires-Insee, labellisé statistique publique et adossé aux bases notariales ; l’ouverture des demandes de valeurs foncières en données publiques en 2019, qui a mis les prix d’acte réels à portée de n’importe qui ; puis la vague énergétique, qui a fait entrer l’Ademe dans les sources de marché alors qu’elle n’y avait rien à faire dix ans plus tôt.
Pourquoi le champ et le délai comptent autant que le chiffre
Un chiffre de marché sans son champ et sa date de publication ne se défend pas devant un vendeur, parce qu’il ne résiste pas à la première objection sérieuse. Il a la fraîcheur pour lui. Le vendeur qui vous oppose l’annonce du voisin a raison sur son champ à lui : sa rue, ce mois-ci. Vous ne le contredirez pas avec une moyenne nationale arrêtée au trimestre précédent.
Regardez les décalages réels, relevés sur les publications elles-mêmes au premier semestre 2026. L’Observatoire Crédit Logement/CSA donne son taux moyen dans la semaine qui suit la fin du mois. Le Stat Info de la Banque de France sur les crédits aux particuliers de mai 2026 est daté du 8 juillet 2026, soit trente-huit jours. L’Insee a sorti l’indice du premier trimestre 2026 le 28 mai 2026, cinquante-huit jours après la clôture. Les Notaires du Grand Paris ont diffusé le 30 avril 2026 des prix arrêtés fin février. Et le fichier des demandes de valeurs foncières est mis à jour en avril et en octobre, ce qui met certaines ventes à plus de six mois quand elles paraissent.
L’écart entre le plus rapide et le plus lent dépasse le semestre. Sur mes 96 mandats rentrés en 2025, la durée moyenne de portefeuille se compte en mois, pas en jours : un prix défendu en septembre sur une publication de mai qui portait sur janvier-mars a déjà trois trimestres de retard au moment où l’acquéreur négocie. C’est ce mécanisme qui m’a coûté 2023.
Ne rien s’imposer sur ce point produit deux effets que je vois toutes les semaines. Le premier : un négociateur qui défend une estimation avec un chiffre qu’il ne sait pas dater, et qui perd le rendez-vous sur cette faille plutôt que sur son prix. Le second, plus lourd pour un dirigeant : une décision d’embauche ou de coupe prise sur une série qui n’était pas encore définitive. À l’inverse, savoir qu’une série bouge vite vous donne des semaines d’avance sur un confrère qui attend le bilan annuel.
Dans une agence, la question se pose à trois endroits : au rendez-vous d’estimation, à la révision d’un loyer, et le 5 du mois devant le tableau de trésorerie.
L’indice Notaires-Insee mesure une évolution de prix, pas un niveau
L’indice des prix des logements anciens mesure l’évolution des prix à qualité constante, ce qui n’est pas la même chose qu’un prix moyen ou médian au mètre carré. C’est le seul indicateur du secteur qui neutralise la composition des ventes, et c’est pour ça qu’il fait référence.
Sa fabrique et son calendrier tiennent en quatre lignes :
- Le producteur : l’Insee, en partenariat avec le notariat, à partir de la base des références immobilières alimentée par les notaires (ADSN) et de données de la direction générale des finances publiques.
- Le rythme : trimestriel. L’indice du premier trimestre 2026 est paru le 28 mai 2026, et l’Insee annonçait dans le même document la parution du deuxième trimestre pour le 8 septembre 2026 à 8 h 45.
- Le champ : la France hors Mayotte, avec des déclinaisons appartements et maisons, Île-de-France et province.
- Le statut des valeurs : provisoires. L’Insee écrit qu’elles sont révisables pour tenir compte des observations qui n’étaient pas encore enregistrées à la publication précédente.
Sur ce trimestre-là, les prix montaient de 0,2 % sur trois mois et de 0,1 % sur un an, avec un écart franc entre les appartements (+0,6 % sur un an) et les maisons (−0,2 %). L’Île-de-France gagnait 0,6 % sur un an quand la province restait à 0,0 %. Et le volume de transactions des douze derniers mois était estimé à 952 000. Estimé, pas compté : le mot figure dans la publication.
L’erreur la plus fréquente consiste à sortir un prix au mètre carré de cet indice. Il n’en contient pas. La seconde consiste à citer une variation de l’avant-dernier trimestre en oubliant qu’elle a été révisée depuis. Le sujet des révisions et des séries encore provisoires mérite son propre développement, il est traité dans la conduite à tenir face aux chiffres provisoires.
Pour un prix en euros sur un territoire donné, il faut descendre d’un cran, vers les publications locales du notariat ou vers les actes eux-mêmes.
Les demandes de valeurs foncières donnent les actes, deux fois par an
Le fichier des demandes de valeurs foncières est la seule source publique qui donne des prix de mutation réels, à l’adresse, gratuitement. C’est aussi celle qui porte le plus de retard et le plus de pièges de lecture.
Voilà ce qu’annonce sa page officielle :
- Le producteur : la direction générale des finances publiques.
- Le rythme : une mise à jour semestrielle, en avril et en octobre. La livraison d’avril 2026 est datée du 7 avril.
- La profondeur : cinq années glissantes de mutations.
- Les trous : l’Alsace, la Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes. Ces territoires relèvent d’un autre régime de publicité foncière, et rien ne laisse penser que le trou sera comblé un jour.
Un exemple de ce que ce calendrier donne en pratique : une vente signée en janvier apparaît dans la livraison d’avril si l’enregistrement a suivi, sinon dans celle d’octobre. Neuf mois, dans le mauvais cas. Sur un secteur qui bouge, c’est une éternité ; sur une commune rurale où il se vend trente logements par an, c’est sans importance parce que le volume, lui, ne dira rien de toute façon.
La plupart des utilisateurs butent sur les mêmes trois choses : une mutation occupe plusieurs lignes quand elle porte sur plusieurs lots, la ventilation du prix entre les lots peut être fiscale plutôt que réelle, et la description du bien s’arrête à peu près à la surface. Chacun de ces pièges déplace un prix au mètre carré de plusieurs dizaines de pour cent. Ils sont démontés un par un dans les pièges de lecture du fichier DVF.
Les bases notariales sont les seules à regarder devant
Le notariat produit trois choses distinctes qu’on confond souvent : les bases de transactions, les notes de conjoncture, et les indicateurs avancés tirés des avant-contrats. Le troisième point n’a d’équivalent nulle part ailleurs.
Les bases, d’abord : Perval couvre la province, BIEN couvre l’Île-de-France, et l’ensemble alimente la base des références immobilières exploitée avec l’Insee. Le portail Perval est l’accès professionnel à ces ventes. Les analyses et statistiques du notariat paraissent ensuite sous forme de note de conjoncture trimestrielle, avec le décalage habituel de deux à trois mois.
Les indicateurs avancés ensuite. Le communiqué mensuel des Notaires du Grand Paris du 30 avril 2026 donne un prix francilien de 6 160 €/m² pour les appartements anciens et de 9 580 €/m² à Paris, en hausse de 0,8 % et 0,9 % sur un an, avec 31 200 ventes enregistrées entre décembre 2025 et février 2026, soit 15 % de plus qu’un an plus tôt. Le même document projette avril-juin 2026 à 6 140 €/m² en Île-de-France et 9 630 €/m² à Paris, à partir des avant-contrats déjà signés.
Un avant-contrat signé aujourd’hui deviendra un acte dans trois mois : le notariat lit donc les prix à venir dans son propre stock de compromis. Aucune autre source française ne fait ça, et pour une agence qui rentre des mandats, savoir que les prix se replieraient de 0,6 % d’ici juin vaut mieux que d’apprendre en septembre qu’ils l’ont fait.
Restent deux précautions à prendre. Ces statistiques sont calculées sur trois mois glissants : février signifie ici décembre à février, la publication le dit en note de bas de page et personne ne la lit. Et un prix médian communal ne veut rien dire sous trente ventes, ce que la mécanique du prix médian et de l’effet de structure explique mieux que n’importe quel avertissement.
Le crédit : deux producteurs, deux champs, deux taux qui ne se comparent pas
Deux organismes publient un taux de crédit immobilier en France, et leurs chiffres ne se remplacent pas l’un l’autre. Les mettre dans la même phrase est l’erreur la plus répandue du métier, la mienne comprise pendant des années.
La Banque de France publie un Stat Info mensuel sur les crédits aux particuliers. Celui de mai 2026, daté du 8 juillet 2026, donne une production de crédits à l’habitat hors renégociations de 11,4 Md€ après 12,0 Md€ en avril, et un taux d’intérêt moyen de 3,21 % après 3,22 % en mars et en avril. L’encours des crédits à l’habitat s’établit à 1 284 Md€. Le champ est celui des banques déclarantes, le taux est un taux effectif au sens étroit, hors frais et hors assurance, et le tableau marque d’un « p » les données provisoires du dernier mois et d’un « r » celles du mois précédent, révisées. Les séries vivent sur le portail statistique de la Banque de France.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA travaille sur un autre champ : les opérations immobilières garanties par Crédit Logement, environ 300 000 par an. Il annonce 3,30 % de taux moyen et 253 mois de durée moyenne en juillet 2026. Ses indicateurs sortent en version provisoire dans la première semaine suivant la fin du mois, et en version définitive à la fin de chaque trimestre.
Faites le calcul de l’écart : 3,30 % contre 3,21 %, neuf centièmes de point. Sauf que les deux chiffres ne portent ni sur le même mois, ni sur les mêmes dossiers, ni sur la même définition du taux. Autrement dit, l’écart ne mesure rien du tout. Chacun a son emploi : le Crédit Logement pour dire vite où en sont les conditions de financement, la Banque de France pour mesurer si le marché du crédit se rouvre en volume. Mon courtier me donne le premier au téléphone le 5 du mois ; c’est le second que je regarde avant de décider d’un recrutement.
Le neuf : l’enquête ECLN et son seuil de cinq logements
Le marché du neuf est suivi par une enquête obligatoire du service des données et études statistiques du ministère, l’ECLN, et son champ exclut une partie de ce que les gens appellent « le neuf ».
L’enquête sur la commercialisation des logements neufs interroge chaque trimestre les promoteurs sur les programmes immobiliers et les permis de construire de cinq logements et plus destinés à la vente. En version nationale depuis 1995, elle porte sur environ 12 000 programmes par trimestre. Trois indicateurs en sortent : les mises en vente, les réservations et l’encours de logements disponibles à la fin du trimestre.
Le seuil de cinq logements décide de tout. Un programme de quatre lots, une maison individuelle en diffus, un logement construit pour la location : rien de tout cela n’entre dans l’enquête. Un professionnel qui déduit de l’ECLN l’état de son marché local se trompe donc d’autant plus que son secteur est fait de petites opérations. Les publications du SDES sont rassemblées dans sa rubrique marchés immobiliers, aux côtés des séries de permis et de mises en chantier.
Je ne vends pas de neuf et je n’en parlerai pas comme si j’en vendais. Ce que j’en fais, en transaction sur de l’ancien, tient en une ligne : l’encours de logements neufs invendus sur une agglomération dit qui sera mon concurrent au prix dans les dix-huit mois.
Les loyers se mesurent localement, par des observatoires agréés
Il n’existe pas d’indice national des loyers de marché comparable à l’indice des prix de vente : les loyers se mesurent territoire par territoire, par des observatoires agréés par le ministère chargé du logement.
Le réseau des observatoires locaux des loyers existe depuis 2013. Chaque observatoire est porté par une agence d’information sur le logement, une agence d’urbanisme ou, à Paris, l’OLAP. L’agrément ministériel est encadré par le décret du 5 novembre 2014, modifié par celui du 21 juin 2019, qui institue également un comité scientifique de l’observation des loyers. Les données collectées sont transmises à l’ANIL, qui publie des analyses des loyers du parc privé.
Deux conséquences pratiques pour un gestionnaire. La première : votre commune est couverte ou elle ne l’est pas. Aucune moyenne nationale ne remplace ça à l’échelle d’un lot. La seconde : ces données sont annuelles, avec le décalage qui va avec, et elles servent à situer un loyer dans une distribution, pas à fixer une révision. La révision, elle, obéit à un tout autre appareil, celui de l’indexation, du plafonnement de relocation et de l’encadrement expérimental.
Sur les 74 lots que je gère, je m’en sers une fois par an, au moment des relocations, et jamais pour autre chose.
L’énergie : la base des DPE est devenue une donnée de marché
Depuis que l’étiquette énergétique commande la valeur et la louabilité d’un logement, la base des diagnostics de performance énergétique de l’Ademe est entrée dans les sources de marché. C’est la plus fournie de toutes, et la plus rapide.
L’Ademe collecte les diagnostics au titre d’une mission qui lui est confiée par décret et les diffuse en données ouvertes. La base des logements existants dépasse les neuf millions de lignes, remonte à 2013 et s’enrichit d’environ 35 000 diagnostics par semaine. Elle est consultable via le portail de données de l’Ademe et sa reprise sur data.gouv.fr.
Un professionnel en tire une chose précise : la répartition des étiquettes sur une commune, donc la part du parc qui va tomber sous le coup des interdictions de location successives, donc le volume de biens qui arrivera sur le marché de la vente. C’est une donnée de flux futur déguisée en donnée technique, et je ne connais pas beaucoup de confrères qui l’utilisent comme ça.
La base recense des diagnostics, pas des logements : un même bien peut y figurer plusieurs fois, et un logement jamais diagnostiqué n’y est pas. Et un DPE édité avant une réforme de méthode ne se compare pas à un DPE postérieur, ce qui vaut aussi pour le coefficient de conversion appliqué à l’électricité. Les échéances qui découlent de ces étiquettes sont rangées par date dans le calendrier énergétique de l’immeuble.
Les séries longues et les données retraitées : IGEDD, Cerema, Insee
Trois producteurs ne collectent rien eux-mêmes mais retraitent ce que les autres publient, et ce sont eux qu’on ouvre quand la question porte sur le temps long ou sur un territoire précis.
L’IGEDD héberge la série la plus longue du pays. Le dossier Prix immobilier, évolution à long terme, tenu par Jacques Friggit, remonte à 1936 pour la France et à 1200 pour Paris, avec les prix, les loyers, le nombre et la valeur des ventes, le crédit et le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Il a été actualisé en juillet 2026, avec une prochaine mise à jour annoncée autour du 14 août 2026. C’est là qu’on va chercher un rapport prix sur revenu, pas dans une note de conjoncture.
Le Cerema produit DV3F, qui reprend les demandes de valeurs foncières et les restructure en une ligne par mutation, enrichie des fichiers fonciers. La version 2026-1 couvre janvier 2010 à décembre 2025 et intègre la livraison DVF d’avril 2026. L’accès est réservé aux acteurs publics de l’aménagement. Une agence n’y entre pas. Ses indicateurs de marchés locaux, eux, sont publiés et lisibles par tout le monde.
L’Insee, enfin, tient les séries qui décrivent notre propre profession plutôt que le marché : le nombre d’entreprises sous le code 68.31Z, les créations, les défaillances, l’indice de chiffre d’affaires des agences immobilières. C’est la seule source qui répond à la question « combien de concurrents en plus ou en moins sur mon secteur cette année ». Elle nourrit directement le raisonnement de la marge réelle d’une agence.
Avancé : arbitrer quand deux sources se contredisent
Si vous citez déjà vos sources en rendez-vous, voici le cas qui vous arrivera tôt ou tard : deux publications sérieuses, deux chiffres opposés sur la même période, et un vendeur qui a lu la mauvaise.
La contradiction est presque toujours apparente, et elle se résout en trois questions posées dans cet ordre. Premièrement, quelle matière première ? Un indice construit sur les actes et un baromètre construit sur les annonces divergent normalement en retournement de marché, parce que les annonces enregistrent d’abord les prétentions des vendeurs et les actes ensuite les concessions. Deuxièmement, niveau ou évolution ? Un prix médian qui baisse pendant qu’un indice à qualité constante monte signale un déplacement de la composition des ventes, pas une baisse des valeurs : c’est l’effet de structure, et les notaires le démontrent eux-mêmes dans leurs publications. Troisièmement, brut ou corrigé des variations saisonnières ? Le communiqué francilien d’avril 2026 affiche pour les appartements −0,7 % en évolution brute sur trois mois et +0,4 % en évolution corrigée, sur exactement la même période et le même échantillon. Deux signes opposés, aucune contradiction.
J’ai appliqué cette grille en janvier 2026, quand un vendeur du quartier des Minimes m’opposait une hausse lue dans la presse alors que mon propre carnet ne bougeait pas. Le chiffre était juste, il portait sur les appartements franciliens. Le sien était une maison à Toulouse. Le rendez-vous s’est terminé sur le mandat, pas sur le désaccord.
Avant de vous lancer là-dedans, une condition : il faut avoir noté, pour chaque source que vous citez, le champ et la date de publication. Sans ces deux éléments écrits quelque part, l’arbitrage se transforme en discussion d’opinion, et vous la perdez toujours contre quelqu’un qui a un article de presse sous les yeux.
Où se relèvent ces données, sans rien payer
Les deux points d’accès qui servent le plus souvent sont l’explorateur DVF d’Etalab, pour un prix d’acte à l’adresse, et la page de l’indice sur insee.fr, pour l’évolution nationale à qualité constante. Le reste s’organise en trois familles.
Tout ce qui suit est gratuit et se consulte sans compte, hormis l’accès professionnel de la dernière ligne.
Les portails de données brutes, pour qui accepte d’ouvrir un tableur :
- data.gouv.fr : le fichier des demandes de valeurs foncières, mis à jour en avril et en octobre. Pour qui sait manipuler plusieurs millions de lignes.
- data.ademe.fr : les diagnostics de performance énergétique, enrichis chaque semaine. Pour mesurer la part des étiquettes F et G sur une commune.
- Le portail statistique de la Banque de France : production et taux des crédits nouveaux, en séries longues. Pour le dirigeant qui pilote un plan de charge.
Les publications qui se lisent telles quelles :
- Les analyses du notariat : note de conjoncture trimestrielle, prix et volumes. Pour préparer un argumentaire vendeur.
- L’Observatoire Crédit Logement/CSA : taux et durées moyennes, tous les mois. Pour répondre à l’acquéreur qui demande où en sont les taux.
- Les marchés immobiliers du SDES : le neuf, la construction, les études territoriales.
- Le dossier de l’IGEDD : les séries longues, actualisées à peu près tous les mois.
- Perval : les ventes notariales de province, sur accès professionnel payant.
Je paie 2 950 € HT par mois d’abonnements de diffusion et de logiciel, 7,8 % de mon chiffre d’affaires 2025. Aucun euro de ce poste ne va aux données de marché, et je n’ai jamais eu besoin d’en dépenser. C’est le seul endroit du métier où le gratuit est meilleur que le payant. L’inventaire complet des points d’accès est dressé dans le recensement des portails de données publiques du secteur.
Par où commencer cette semaine
Ouvrez l’explorateur DVF sur votre propre secteur et sortez les dix dernières mutations comparables à votre dernier mandat rentré. Cinq minutes, aucune inscription. Vous verrez immédiatement l’écart entre ce que vous croyez savoir de votre marché et ce que les actes disent.
Ensuite, notez sur une feuille la date de publication et la période couverte des trois sources que vous citez le plus souvent. Un quart d’heure, et vous ne ressortez plus jamais un chiffre sans connaître son âge. Chez moi, cette feuille tient dans le même classeur que le tableau de trésorerie que je mets à jour le 5 de chaque mois.
Enfin, posez un rappel trimestriel sur la parution de l’indice Notaires-Insee, dont l’Insee annonce la date à l’avance dans chaque publication. Deux minutes dans l’agenda, et vous cessez d’apprendre les retournements par la presse trois semaines après les autres.
L’hésitation que j’entends le plus souvent, c’est qu’un dirigeant n’a pas le temps pour ça. En 2022, je n’avais pas le temps non plus. Ça m’a coûté 43 % de chiffre d’affaires en un an.
Questions de lecteurs
Quelle est la source officielle des prix de l’immobilier en France ?
L’indice des prix des logements anciens publié par l’Insee avec le notariat est la référence officielle pour l’évolution des prix. Il relève de la statistique publique, il est trimestriel, il couvre la France hors Mayotte, et il mesure une évolution à qualité constante. Pour un prix en euros à une adresse donnée, on ouvre plutôt le fichier des demandes de valeurs foncières, produit par la direction générale des finances publiques.
Existe-t-il une estimation immobilière officielle de l’État ?
Non. Aucun service public ne produit d’estimation de la valeur d’un bien donné. L’État publie des données de transactions et des indices, à partir desquels un professionnel construit son avis de valeur, mais il ne valide aucun chiffre pour un logement précis. La valeur de ce document et ce qu’il engage sont détaillés dans ce que doit contenir un avis de valeur.
Faut-il utiliser les demandes de valeurs foncières ou les données notariales ?
Les demandes de valeurs foncières donnent des prix à l’adresse gratuitement mais avec un retard pouvant dépasser six mois et sans description du bien. Les données notariales sont plus rapides, mieux décrites et couvrent l’Alsace-Moselle, mais l’accès complet passe par un abonnement professionnel. En pratique, on ouvre le premier pour un comparable précis, le second pour une tendance de secteur.
Combien coûtent les données du marché immobilier ?
Presque tout est gratuit : indices de l’Insee, demandes de valeurs foncières, publications de la Banque de France, base des diagnostics de performance énergétique, séries longues de l’IGEDD, note de conjoncture du notariat. Les accès payants concernent les bases de transactions détaillées et les outils qui les mettent en forme. Vous payez alors le confort de consultation, pas la donnée elle-même. La distinction est reprise dans la comparaison des outils d’estimation.
Un prix médian au mètre carré sur ma commune est-il fiable ?
Il dépend entièrement du nombre de ventes qui le composent. Sous quelques dizaines de transactions par période, le médian se déplace au gré de la composition des ventes, sans qu’aucun bien n’ait changé de valeur. Les notaires du Grand Paris exigent d’ailleurs un nombre minimal de ventes du même type avant de publier un prix standardisé. Le mécanisme complet figure dans l’explication de l’effet de structure.
Pourquoi les chiffres de taux de crédit diffèrent-ils d’une source à l’autre ?
Parce que les deux producteurs ne mesurent pas les mêmes dossiers ni la même chose. Côté Banque de France, le chiffre est un taux effectif au sens étroit, hors frais et assurance, calculé sur les crédits nouveaux déclarés par les banques ; l’Observatoire Crédit Logement/CSA travaille sur les opérations qu’il garantit et publie plus tôt dans le mois. Un écart de quelques centièmes entre les deux ne mesure rien.
Ces séries sont-elles définitives quand elles paraissent ?
Rarement. L’Insee présente les valeurs de son dernier trimestre comme provisoires et révisables, la Banque de France marque d’un « p » son dernier mois et d’un « r » le précédent, et l’Observatoire Crédit Logement/CSA ne rend ses indicateurs définitifs qu’à la fin du trimestre. Adosser un prix de mandat à une valeur qui n’a pas encore été révisée est un risque qu’on prend sans le savoir.
Un chiffre porte une source, une période et une date
Un chiffre de marché sans son champ, sa période et sa date de publication ne vaut rien en rendez-vous, et il vaut encore moins dans une décision de gestion. Neuf producteurs, neuf rythmes, neuf champs : le travail consiste à savoir lequel ouvrir, pas à en connaître un par cœur.
Ce paysage bouge. L’ouverture des données publiques a mis en dix ans les prix d’acte à portée de tout le monde, et la base des diagnostics est devenue une source de marché sans que personne l’ait décidé. Le calendrier de publication, lui, reste le seul élément que nul ne peut accélérer : les données gagneront en finesse dans les années qui viennent, elles ne gagneront pas en fraîcheur.
Si vous ne faites qu’une chose : notez, pour chacune des trois sources que vous citez le plus souvent, sa période couverte et sa date de parution.
Poursuivre la lecture
Fondamentaux :
- Indice, baromètre, prix d’annonce : lequel citer selon ce qu’on veut démontrer
- Le prix médian et l’effet de structure
Guides pratiques :
- Les pièges de lecture du fichier des demandes de valeurs foncières
- Les points d’accès aux données publiques du secteur
Avancé :
- Les chiffres provisoires et la conduite à tenir
- La rentabilité réelle d’une agence
Outils et pratique du métier :
- Les outils d’estimation et les bases qu’ils exploitent
- L’avis de valeur et ce qu’il engage